土地市場疲軟、銷售規(guī)模同比跌幅擴大、新開工仍有較大跌幅等現(xiàn)狀好轉(zhuǎn)仍需一個過程。

(資料圖片)

◎ 作者 / 楊科偉、姚鄭康

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11月15日上午，國家統(tǒng)計局公布了2022年1-10月宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)。整體房地產(chǎn)市場仍延續(xù)下行態(tài)勢，單月銷售和投資規(guī)模分別擴大7pcts和4pcts至23%和16%。房屋新開工和土地購置面積仍同比較大跌幅，同比下降35%和53%。但也出現(xiàn)積極變化，房屋竣工連續(xù)3個月累計同比降幅收窄，10月環(huán)比上漲42%；新開工、拿地同比降幅較9月也有一定收窄。

10月銷售面積同比降幅擴大7.2pcts

房價降至新低、庫存年內(nèi)首增

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—10月，商品房銷售面積111179萬平方米，同比下降22.3%；商品房銷售額108832億元，下降26.1%。兩者同比降幅較1-9月分別擴大0.1pct和收窄0.2ptc。

單月來看，10月全國商品房共計銷售9757萬平方米和9452億元，環(huán)比分別下降27.9%和30%，較8月面積持平微增0.5%、金額下降6.5%。二者同比分別下降23.3%和23.7%，降幅較9月擴大7.2pcts和9.5pcts。

從銷售面積單月同比降幅再度擴大和銷售金額單月絕對量不及8月兩方面來看，當前全國新房銷售規(guī)模仍處于下行階段。從銷售規(guī)模累計同比降幅持穩(wěn)來看，當前銷售增速已降至歷史低位，呈現(xiàn)筑底姿態(tài)。

具體而言當前新房銷售仍在下行、購房情緒依舊萎靡主要體現(xiàn)在兩個方面：

一是銷售均價再降難以促進規(guī)模回升。10月全國商品房銷售均價為9687元/平方米，環(huán)比下降3%、同比下降1%。對比來看，近3年來本月均價僅高于2022年一季度末，9月和10月銷售均價連續(xù)下降至萬元以下表明新一輪“降價潮”在各地展開。從政策上來看，10月起東莞等多地也陸續(xù)調(diào)整了新房預售申報價格和網(wǎng)簽價格的下浮范圍。但從實際銷售情況來看，全國商品房銷售面積同比降幅再次擴大、主要城市項目新開盤去化率未見回升。

二是待售面積上升銷售去化承壓。10月末，商品房待售面積54734萬平方米，同比增長9.0%。其中，住宅待售面積增長16.6%。商品房待售面積較9月增加401萬平方米。其中住宅待售面積增加174萬平方米。8月起一二線核心城市集中增加住宅入市，但購房情緒不佳下快速形成庫存。如上海2022年前10月新增商品住宅供應870萬平方米，主要集中于外環(huán)以外。至10月末全市商品住宅庫存472萬平方米，同比上漲7.6%。其中外環(huán)以外商品住宅庫存402萬平方米，同比上漲16%。

10月竣工環(huán)比漲42%，新開工、土地購置

同比降幅收窄9pcts和12pcts

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積888894萬平方米，同比下降5.7%。房屋新開工面積103722萬平方米，下降37.8%。房屋竣工面積46565萬平方米，下降18.7%。三者同比降幅分別擴大0.4pct、收窄0.2pct和收窄1.1pcts。

單月來看，10月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積9975萬平方米，新開工和竣工面積分別為8955萬平方米和5686萬平方米。三者同比分別下降32.6%、35.1%和9.4%，較9月分別收窄10.6pcts、9.3pcts和擴大3.4pcts。

房屋竣工繼續(xù)發(fā)力，環(huán)比上漲、累計同比連續(xù)3月收窄。10月竣工面積較9月和8月分別上漲41.5%和17.6%，同時累計同比降幅已連續(xù)三個月收窄。當前保交付已成為房地產(chǎn)軟著陸、恢復購房者信心的關鍵一環(huán)。10月各地方政府再次發(fā)文確保落實“一樓一策”，多個房企也聲明全力保交樓。2年以上續(xù)建項目規(guī)模保持增長。

房屋新開工出現(xiàn)向好轉(zhuǎn)機，單月同比、累計同比降幅收窄。由上文可知，10月新開工面積各項增速均有向好轉(zhuǎn)機，表面房企投資有筑底預期。但從絕對量來看，10月新開工面積環(huán)比下降7.7%，低于9月和8月，仍處于歷史極低水平。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積7432萬平方米，同比下降53%；土地成交價款6061億元，下降46.88%；二者降幅分別較1-9月持平和擴大0.63pct。

單月來看，10月土地購置面積和土地成交價款分別為983萬平方米和1037億元，二者同比下降53.1%和49.7%，降幅較9月收窄11.9pcts和5.6pcts。2022年10月，多個重點城市進行了集中土拍。從土拍熱度表現(xiàn)來看，素質(zhì)相對一般或周邊住宅去化困難的板塊則須依靠本地國企托底或直接遭遇流拍。

10月開發(fā)投資額同比降16%

降幅擴大4pcts

竣工單臂難支規(guī)模降至2年低點

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—10月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資113945億元，同比下降8.8%，降幅較1-9月擴大0.8pct。其中10月全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額10386億元，環(huán)比下降18.5%、較8月也降8.5%；同比下降16%，降幅較9月擴大3.9pcts。

10月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額再度降至兩年內(nèi)低點，僅高于2021年12月。主要有兩方面原因，一方面新房銷售仍處于下行中，疊加截至10月末房企到位資金情況沒有改善，雙通道向投資端施加負面壓力；另一方面房屋新開工和土地購置單月規(guī)模和增速仍在進一步下降，“保交付”房屋竣工帶來的建安新增投資不足以支撐整體投資情況改善。

綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：

2022年10月房地產(chǎn)行業(yè)進一步回暖，商品房銷售金額、房屋新開工和竣工面積累計同比降幅均有收窄；但整體房地產(chǎn)下行態(tài)勢仍在持續(xù)。土地市場疲軟、銷售規(guī)模同比跌幅擴大、新開工仍有較大跌幅等現(xiàn)狀好轉(zhuǎn)仍需一個過程。

11月以來房地產(chǎn)市場利好頗多。央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布“金融16條”、擴大“第二支箭”以及住建部等三部門發(fā)文“銀行保函”置換部分“預售資金”。連續(xù)三重金融端利好對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供了有力的支持，但政策端支持力度加大傳導至行業(yè)銷售與投資仍需一段時間。

新房銷售方面，各地紓困政策已經(jīng)“應出盡出”，進一步的調(diào)控寬松對銷售表現(xiàn)的促進作用將愈發(fā)有限。當前新房市場仍未解決的難題是購房者信心與預期普遍不足，隨著后續(xù)“保交付”工作做出實際成效后，或?qū)鲗е列路渴袌觥Ｒ虼祟A計2022年四季度商品房銷售規(guī)模仍將處于下行態(tài)勢，同比累計降幅則將在現(xiàn)有水平持穩(wěn)。

房企拿地方面，當前樓市下行壓力仍舊偏大，市場投資信心也較為低迷，受此影響，預計四季度土拍熱度也將會延續(xù)低位運行。多數(shù)城市為完成全年供地計劃，后續(xù)至年底單月土拍規(guī)模或?qū)⑸仙w累計規(guī)模同比腰斬、底價托市等現(xiàn)狀不會改變，整體土拓投資仍將保持低活躍度。

房企施工方面，房屋新開工規(guī)模已有筑底姿態(tài)，后續(xù)至年末將保持低位，對整體開發(fā)投資貢獻有限。全力“保交付”下至年底房屋竣工規(guī)模將繼續(xù)回升，累計同比降幅也將繼續(xù)收窄。

土拓投資和建安投資難以支撐開發(fā)投資如期回升。當前全國房地產(chǎn)投資仍較為乏力，土拓和建安投資均無法形成有力支撐。因此后續(xù)投資規(guī)模將維持低位，同比降幅則將在房屋竣工帶動的弱支撐下緩慢收窄。

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