北京土拍的回暖，有著特殊的市場環境。不過，土地供應“預申請+少量多次”的模式已經逐漸普及，各地也在著力加大房企對地塊處理的空間，疊加融資預期走向寬松，房企加碼重點城市，未來土地市場或跟隨銷售節奏逐步恢復。

29日的北京氣溫驟降、寒風呼嘯，土拍市場卻是火花四濺、爭奪熱烈。北京四批次集中供地推出的6宗地塊全部順利出讓，收金135.22億元，其中3宗地觸及了地價和競現房銷售面積上限，最終由搖號確定歸屬，整體溢價率也拉升至10%。

(資料圖)

相比之下，同日開拍的武漢四批次、無錫五批次和杭州四批次就冷淡許多，更早之前的無錫四批次、蘇州四批次和南京四批次更是幾乎全部底價成交。北京本輪土拍無論是競買企業數量，還是地塊平均溢價率，均有明顯上升。

近期政策利好頻出，繼“金融16條”之后，證監會又明確恢復涉房上市公司并購融資及再融資，監管層多箭齊發，無論是供應端還是需求端都是誠意滿滿。在這樣的大環境下，北京土拍率先回暖，能否延伸至整體市場拐點的確立，是否也將為其他城市帶去希望？

實際上，北京土拍的回暖，有著特殊的市場環境。多位受訪人士向21世紀經濟報道記者表示，市場韌性、地塊質量、推地節奏、參拍企業水準、規則透明度等多重因素疊加，造就了北京土拍的獨立行情。

不過，土地供應“預申請+少量多次”的模式已經逐漸普及，各地也在著力加大房企對地塊處理的空間，疊加融資預期走向寬松，房企加碼重點城市，未來土地市場或跟隨銷售節奏逐步恢復。

圖片來源：視覺中國

再現火熱

北京今年前三個批次的土地供應都“以穩為主”，少量優質地塊上演爭奪戰，部分地塊弱競爭，另有一部分地塊底價成交。四批次供應規模出現了明顯縮量，相較前三個批次的17宗地、14宗地和18宗地，本輪推出的6宗地塊被業內調侃為“迷你供地”，但熱度卻是空前。

6宗地有3宗地塊觸頂，從溢價率來看，創下了2021年集中供地以來7個批次溢價率新高，達到10.02%。同時，熱度高漲之下，流拍率繼續維持為0。

雖然供應數量較少，競拍卻很熱鬧。朝陽區三宗地塊顯得尤其光彩四溢，平房鄉兩宗地和崔各莊奶西地塊均有十余家房企參與報價，分別吸引了14家、10家、9家報名主體，開拍之前已經硝煙彌漫。

其中，朝陽平房鄉45號地塊火熱。參拍企業里，央企、國企、民營房企悉數出現。北京土拍常客如金茂、中海、首開、保利、招商、金隅的出現屬意料之中，廈門國貿(600755)和三元嘉業也希望從中分得一杯羹，中建系一局、二局、五局、八局更是同時出擊，各自為戰。

競拍過程可以稱得上“熱烈”，舉牌速度很快，不到5分鐘便觸及土地價格上限24.38億元，通過搖號確定最高價舉牌者為中建信和。繼而轉入競現房銷售面積環節，三元嘉業、京宸盛匯、保利+建工、金隅、中建信和、中建城發、中建智地、中建玖合等房企參與，第19輪，由保利+建工觸及1萬平方米現房銷售面積上限，轉入搖號環節。

最終，朝陽平房鄉45地塊由三元嘉業搖中，成交價24.38億元，現房銷售面積1萬平方米，樓面價5.22萬元/平方米，商品房銷售指導價為8.5萬元/平方米，利潤縫差相對充足。

朝陽另外兩宗地也都觸及了地價上限和現房銷售面積上限，通過搖號確定地塊歸屬分別為保利+建工聯合體和金隅，拿地企業也呈現出多樣化和透明度。

房企爭奪的熱門地塊，首先就在于地塊屬性相對優質。平房鄉兩宗地塊鄰近地鐵6號線黃渠站，周邊商業、公園、學校等配套成熟，附近有多個改善型商品房小區，其所屬的常營商圈內，包括龍湖天街在內的商業配套豐富，具備濃郁的生活氛圍。

平房鄉兩宗地塊周邊無在售新房項目，緊鄰的次新項目是保利和錦薇棠。44號地塊由保利+建工聯合體獲得，或將重現和錦薇棠的熱銷，目前和錦薇棠少量在售二手房均價約為12萬元/平方米。

崔各莊奶西地塊也屬于熱點地區，周邊剛開盤的新房項目望京樾和中建宸園拉升了板塊熱度，兩項目開盤情況和熱銷持續度都比較好。板塊整體規劃也相對規整，教育、商業等配套齊全，未來有望成長為規模化生活區。

實際上，除了對優質地塊的青睞，北京四批次土拍整體表現也較好，即便是曾有多宗地塊撤牌或流拍的石景山與通州，此次推出的兩宗地塊也分別吸引到5家、3家房企報名競拍。北京市場人士表示，參拍企業數量和溢價率的走高，體現出了房企信心由復蘇到反彈的過程。

獨立行情

與北京同日舉行土拍的武漢和無錫，表現相對落寞。無錫五批次集中供地14宗地塊全部底價成交，武漢7宗地塊有1宗延期，剩余6宗均底價成交。杭州的四批次土拍則展現了市場韌性，8宗地有4宗底價成交，3宗觸頂成交，剩余1宗溢價率為10.75%。

多位受訪人士認為，北京土拍熱度超預期，有其特殊性。

中原地產首席分析師張大偉向21世紀經濟報道記者表示，土地出讓模式已經轉向預申請模式，進入出讓程序的地塊都屬于相對優質的土地，所以不會再有流拍，競爭激烈度相對較高。

“目前全國房地產市場仍未企穩，北京、上海等個別城市由于房地產市場熱度尚好，是當下房企為數不多的投資選擇。”中指研究院土地事業部研究負責人張凱則從另外的角度分析北京市場的獨立行情，市場支撐度為其一。

第二點在于，截至四批次供地前，北京全年涉宅用地僅成交49宗，同比去年全年的64宗減少了近24%，不少深耕北京的房企尚未完成年度投資任務，都希望在今年四批次有所斬獲和補倉。

也要看到北京土拍市場參拍企業的獨特性。張凱補充說：“北京的很多城投類企業均具備操盤開發能力，本次也積極參拍，這與其他城市城投托底拿地的邏輯完全不同，也因此將本次土拍熱度推上了新的臺階。”

政策紅利、融資開閘的效應在北京市場也體現得更加明顯。合碩機構首席分析師郭毅告訴21世紀經濟報道記者，北京樓市充滿了央、國企和優質民營房企，無論是“金融16條”還是證監會的“第三支箭”，這些房企獲益的概率都更高。“資金量擴大、資金成本降低，再加上融資預期寬松，造就了北京樓市房企的積極態度，轉化為他們在土地市場的投資和布局熱情。”

北京整體市場的需求度也走在全國前列，樓市基本面穩健。郭毅表示，北京總體需求的客觀基數比較大，到目前為止，北京全年商品住宅的成交總額已經超過了三千億元，雖然比不上去年的規模，但也超過了2020年的成交水平。

“所以雖然大家都在喊市場難、項目難，但總體三千億規模的市場容量，還是提供了巨大的土壤。”郭毅補充說，“尤其是北京土地供應部門也在有意給予開發商更多空間，拉大樓面價與銷售指導價之間的縫差，讓開發商有更多機會為市場提供更多好產品。”

最后一個特殊點在于，前述市場環境穩健、需求量大、企業優質、規則透明的基礎上，北京第四批集中供地縮小了供應規模，放大了地塊的受歡迎程度。

這種“多次少量”的供地模式，也在更多城市得到了體現。21世紀經濟報道記者注意到，深圳四批次供地推出了7宗地，上海四批次掛地僅6宗，廣州四批次也推出了6宗地塊。

“‘少量多次’供地，一方面可以緩解房企的支付壓力，避免集中供地下大批量土地款支付；二是減少冷熱不均的情況，集中供地背景下，容易出現哄搶優質地塊，而一般土地無人問津，造成資源不匹配的狀況。”一位上市房企投拓人士告訴21世紀經濟報道記者，增加供應批次對穩定市場確實起到了一定作用。

（作者：孔海麗 編輯：林曦）

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