近日，為沖刺年終業(yè)績(jī)，華潤(rùn)置地深圳大區(qū)近期對(duì)即將入市的兩個(gè)樓盤(pán)做出承諾：至所有房源售罄之日，華潤(rùn)置地承諾降價(jià)補(bǔ)差價(jià)。這是今年深圳首個(gè)宣布降價(jià)賠付的房企。可以說(shuō)到了年底，房企花式促銷(xiāo)賣(mài)房頻出，不過(guò)，能夠喊出承諾降價(jià)補(bǔ)差價(jià)，也表明房企對(duì)未來(lái)充滿(mǎn)了信心。這或意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行空間有限，甚至?xí)瓉?lái)反轉(zhuǎn)。

前兩年，我們?cè)诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)采取了降杠桿的政策。

【資料圖】

2021年1月1日起，央行和住房和住建部限制開(kāi)發(fā)商融資，規(guī)定了“三條紅線”。1、排除預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率不得超過(guò)百分之七十； 2、凈容負(fù)債率不得超過(guò)100%；3、現(xiàn)金短債比不小于一。 如三道紅線全部超過(guò)，房地產(chǎn)商無(wú)法再擴(kuò)張負(fù)債；超過(guò)兩根，負(fù)債規(guī)模年增長(zhǎng)速度不能超過(guò)5%； 超過(guò)一條，增長(zhǎng)速度不能超過(guò)10%；全部沒(méi)有超過(guò)，不得超過(guò)15%。 融資規(guī)模被限制，使得不少房地產(chǎn)商，需要通過(guò)減價(jià)來(lái)提升市場(chǎng)銷(xiāo)售。

同時(shí)，由于眾所周知的原因，居民對(duì)未來(lái)預(yù)期不好，自然也不敢加杠桿買(mǎi)房。所以過(guò)去一兩年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)下行明顯，還出現(xiàn)了爛尾樓現(xiàn)象。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)該如何健康發(fā)展？

針對(duì)新的情況，今年我們一方面并沒(méi)有放松“三條紅線”，但在需求端以及為企業(yè)解決流動(dòng)性緊張以及保交樓等問(wèn)題上，我們某些政策上也出現(xiàn)了調(diào)整。

在需求端，9月末，央行、銀保監(jiān)會(huì)、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局三道政策連發(fā)，著眼于需求端的限貸松綁和交易減負(fù)，分別是關(guān)于階段性放寬部分城市首套房貸利率下限、下調(diào)首套房公積金貸款利率、支持居民換購(gòu)住房享受個(gè)稅退稅優(yōu)惠。

針對(duì)供給端，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，即“金融16條”，提出支持開(kāi)發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期，支持調(diào)整個(gè)人住房貸款政策等措施，加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性支持。同時(shí)，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布政策，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)合理使用預(yù)售監(jiān)管資金，防范化解房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

各金融機(jī)構(gòu)迅速地落實(shí)了央行的指導(dǎo)性政策，11月，交通銀行(601328)、農(nóng)業(yè)銀行(601288)、中國(guó)銀行(601988)、郵儲(chǔ)銀行、建設(shè)銀行(601939)、工商銀行(601398)等六大行陸續(xù)與房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，授信額度超萬(wàn)億。其中涉及的房企包括碧桂園、中海、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科、龍湖、金地、美的置業(yè)、綠城等，除了央國(guó)企之外，其余大部分為示范性民營(yíng)房企。

在債券融資層面，交易商協(xié)會(huì)發(fā)布支持民營(yíng)企業(yè)債券融資額政策，并強(qiáng)調(diào)支持民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)。在房企股權(quán)融資方面，政策重啟股權(quán)融資，有利于優(yōu)質(zhì)房企獲取再融資和境外上市機(jī)會(huì)。不僅能改善房企資產(chǎn)負(fù)債表、補(bǔ)充流動(dòng)資金，也有利于優(yōu)質(zhì)房企收并購(gòu)出險(xiǎn)房企或項(xiàng)目，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。

這些政策有助于穩(wěn)定市場(chǎng)信心和預(yù)期。某種程度上，這已經(jīng)在房地產(chǎn)商的信心上表現(xiàn)出來(lái)了。

這些政策調(diào)整背后，源于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，更好滿(mǎn)足人們的剛性和改善性住房需求，但并不是鼓勵(lì)投機(jī)買(mǎi)房。

1978年是全國(guó)人均居住面積是7.6㎡，城市人均居住面積是3.6㎡。到2020年，根據(jù)第七次全國(guó)人口普查的詳細(xì)數(shù)據(jù)，中國(guó)家庭戶(hù)人均居住面積達(dá)到了41.76平方米，平均每戶(hù)住房間數(shù)為3.2間，平均每戶(hù)居住面積達(dá)到111.18平方米。

看起來(lái)這個(gè)數(shù)據(jù)不錯(cuò)，在全球來(lái)說(shuō)都算好的。全球人均居住面積，美國(guó)排第一67㎡，前五分別是意大利43㎡，中國(guó)40.8㎡，荷蘭40.8㎡，德國(guó)39.4㎡，中國(guó)人均居住面積已經(jīng)進(jìn)入全球第三，撇開(kāi)美國(guó)，中國(guó)和第二名意大利也差不了多少。很多人由此得出結(jié)論，中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展是充分的。

但是，應(yīng)該看到的是，這一數(shù)據(jù)是涵蓋了城鄉(xiāng)的。

根據(jù)近年的數(shù)據(jù)，美國(guó)城市化率是82.06%；意大利城鎮(zhèn)化率為71%；2019年荷蘭城鎮(zhèn)化率為91.88%；德國(guó)城市化率是77.26%；而中國(guó)2021年城市化率是64.72%。所以，全球的居住面積，更大比例的是城市居住面積，而中國(guó)的是城鄉(xiāng)居住面積。

在農(nóng)村宅基地一般都很大，這拉高了中國(guó)的人均居住面積，夸大了中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r，低估了人民對(duì)住房的需求。如果僅僅看城市，中國(guó)的城市家庭人均居住面積為36.52平方米，排名就要下降很多。

所以，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有較大發(fā)展空間。而我們的政策也仍有發(fā)力空間。展望未來(lái)，在消費(fèi)端，或許還有更大的政策，比如可以考慮下調(diào)首付比例，有利于剛需入場(chǎng)；在限購(gòu)方面，可取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，支持改善型需求，特別是將置換型改善二套房視為首套房，享受優(yōu)惠的首付與利率。而不管是改善型還是剛需，下調(diào)利率都是有益的，目前的房貸利率還有較大下調(diào)空間。當(dāng)前除部分城市放開(kāi)首套房貸利率下限外，多數(shù)城市首套下限為L(zhǎng)PR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，Loan Prime Rate）-20bp(基點(diǎn),Basis Point)，所有二套下限仍按LPR+60bp，即分別為4.1%、4.9%。

作者/劉遠(yuǎn)舉 上海金融與法律研究院 研究員

編輯/岳彩周

校對(duì)/柳寶慶

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